Schimbări semnificative în sectorul imobiliar din România. Legislația Nordis, odată depusă, a fost adoptată de Parlamentul țării, după ce în spațiul public a izbucnit un scandal legat de compania imobiliară Nordis – referitoare la noi reglementări privind achiziția de proprietăți și menită să protejeze cumpărătorii.
Astăzi, modificările legislative au primit aprobarea unanimă a deputaților, o situație rar întâlnită în Camera Deputaților.
Legea care va modifica regulile în sectorul imobiliar va fi trimisă spre promulgare președintelui Nicolae Ciucă. Având în vedere votul unanim, este puțin probabil ca aceasta să fie contestată la Curtea Constituțională. Legal, în cazul existenței obiecțiilor, președintele poate sesiza CCR sau poate retrimite legea în Parlament pentru reexaminare. 
Proiectul ajustării prevede modificări ale Legii 10/1995 privind calitatea în construcții și ale Legii cadastrului, având ca scop consolidarea protecției cumpărătorilor împotriva practicilor abuzive. Toate sumele plătite ca avans vor fi depozitate într-un cont bancar dedicat, pe numele dezvoltatorului, și vor putea fi utilizate exclusiv pentru continuarea proiectului imobiliar.
Camera Deputaților a fost autoritatea decizională. Proiectul a fost deja aprobat de Senat pe 14 aprilie 2025
Conform noilor prevederi, Legea Nordis va modifica suma de rezervare a unui imobil. Mai exact, dezvoltatorii imobiliari vor putea solicita avansuri doar proporțional cu stadiul fizic al proiectului: 25% după finalizarea structurii de rezistență și ulterior 20% la finalizarea instalațiilor (în forma adoptată de Senat suma era tot de 25%, dar Camera Deputaților a amendat acest articol).
Proceduri pentru achiziția de locuințe. Ce prevede noua „Lege Nordis”
- Obligația dezvoltatorilor de a înregistra în Cartea Funciară promisiunile obligatorii de vânzare, pentru evitarea vânzării aceleiași locuințe către mai mulți clienți.
- Limitează avansul solicitat de dezvoltatori la maximum 15% la semnarea contractului de promisiune de vânzare-cumpărare, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalațiilor.
- Sumele de avans vor fi depuse într-un cont separat, destinat exclusiv dezvoltării imobiliare. Folosirea fondurilor în alte scopuri va fi sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
- În cazul falimentului companiei imobiliare, cumpărătorii devin creditori privilegiați, având prioritate la recuperarea banilor, după statul român.
„În opinia mea, partea cu instalațiile este discutabilă”
Expertul în imobiliare Antoanela Comșa, președintele Asociației Investitorilor în Sectorul Imobiliar, explică pentru GÂNDUL ce se pierde și ce câștigă odată cu implementarea noii Legi Nordis – care va reformula zona imobiliară din România.
Interlocutoarea recunoaște că cele mai bune aspecte ale noii reglementări sunt faptul că vor crește standardele și se vor realiza o selecție mai riguroasă în domeniul imobiliar, considerând că această măsură era necesară.
„Ca dezvoltator, nu plătești integral pentru lucrare de la început. Îți explic și motivul pentru care această limitare la 15% – dacă vrei să achiziționezi cu credit ipotecar, ai nevoie de un avans de 15%, apoi încă 25% la sfârșitul structurii și 20% la finalizarea instalațiilor. Dacă ești dispus să plătești 80% înainte de finalizare, poți face acest lucru, dar dezvoltatorul nu poate solicita mai mult de aceste sume. În privința instalațiilor, consider că este o prevedere discutabilă, deoarece tehnologia construcției unui bloc presupune ca mai întâi să se realizeze structura, apoi zidurile și pereții interiori.”
„După finalizarea structurii, vin instalațiile și se montează unele dintre acestea, apoi finisajele precum șapa, urmate de instalații finale. După ce s-au montat și șapele, se face recepția, iar finalizarea instalațiilor se poate face în câteva săptămâni, fără impact major asupra sumelor plătite. Noi am insistat ca avansul să fie plătit la finalizarea structurii și să se efectueze plata finală după închiderea fațadei, ceea ce este o diferență importantă.”
Dacă această finalizare ar fi definită clar, plățile ar fi justificabile, însă dacă nu, suma de 20% nu ar mai fi în mod necesar plătită, deoarece instalațiile finalizate sunt recepționate la termenele finale. Trebuie clarificat acest aspect pentru a evita neînțelegeri.”
Expertul în imobiliare Antoanela Comșa detaliază impactul Legii Nordis asupra sectorului imobiliar.
Impactul Legii Nordis asupra dezvoltatorilor imobiliari: „Dezvoltatorii de mari dimensiuni se vor împrumuta de la bănci”
Antoanela Comșa susține că Legea Nordis va avea cel mai mare efect asupra dezvoltatorilor mici, menționând că această legislație nu vizează societățile care se bazează pe finanțare bancară.
„Motivul este că multe bănci în piață restrict modul în care pot fi utilizate fondurile clienților. Unele conturi ale băncilor sunt blocate pentru instrumente speciale, iar bancile nu permit utilizarea fondurilor decât în anumite condiții, între 15 și 30% din avansurile încasate. Pentru dezvoltatorii care nu pot accesa finanțare bancară, aceste reguli pot reprezenta o problemă.”
„Am atras atenția asupra modului de aplicare și asupra momentului de implementare, deoarece un proiect început acum patru luni, cu vânzări modeste, ar putea avea dificultăți în continuare – dacă nu se asigură suficiente vânzări, nu vor avea avansul necesar pentru a finaliza structura. Dacă nu există un ritm bun de vânzări, ar putea fi problematic.”
În schimb, consider că măsura este benefică pentru piață, pentru că va inhiba cazurile în care dezvoltatorii întârzie finalizarea lucrărilor și se folosesc de fonduri în mod abuziv. Dezvoltatorii majori, cu finanțări bancare, vor putea continua activitatea fără probleme, deoarece se bazează pe credite și resurse proprii.
Următorul pas în domeniul imobiliar: contracte fără clauze abuzive
Expertul în imobiliare crede că următorul pas ar trebui să fie stabilirea unor tipuri de contracte cu clauze clar definite, pentru a asigura o protecție mai eficientă a cumpărătorilor finali.
„Este o măsură benefică pentru piață, dar ar fi ideal să apară și modele standard de contracte, cu clauze transparente, astfel încât să se clarifice aspectele legate de protecția cumpărătorilor.”
Următoarea etapă, conform expertei, ar consta în implementarea unor contracte cu clauze echitabile și eliminarea celor abuzive. De exemplu, există contracte în piață în care dezvoltatorii pot întârzia livrarea proiectului dacă constructorul înregistrează întârzieri. Se impune o reglementare mai clară pentru a preveni astfel de situații, asigurând transparență și echitate între părți, explică Antoanela Comșa.
A fost promulgată legea care schimbă procedurile de achiziție a locuințelor.
„Cifra de afaceri se stabilește doar din momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare”
Expertul în imobiliare analizează aspectele mai puțin favorabile ale noii legislații, amintind despre fondurile de avans colectate într-un cont separat.
„Sumele de avans trebuie depuse într-un cont separat și pot fi utilizate doar cu acordul directorului de șantier pentru scopul inițial. Este o procedură discutabilă, deoarece ar trebui ca direcția de șantier să controleze toate contractele pentru a se asigura de utilizarea corectă a fondurilor. În plus, există situații în care dezvoltatorul are mai multe proiecte și plătește același furnizor pentru lucrări diferite. O declarație notarială ar fi mai simplă și mai sigură.”
Utilizarea fondurilor în alte scopuri va fi penalizată cu amendă de 1% din cifra de afaceri, dar această măsură poate fi ineficientă, deoarece în cazul firmelor noi, cifra de afaceri este zero până la încheierea contractelor de vânzare. Astfel, sancțiunea nu are efectul scontat, concluzionează Antoanela Comșa.
Introducerea preapartamentării, un element nou
- Un propunere-cheie vizează introducerea preapartamentării, ce presupune ca fiecare unitate locativă să aibă carte funciară individuală încă din faza de proiect, pentru a elimina riscul vânzărilor multiple și supraînscrierilor.
Proiectul a fost inițiat de o grupare de 72 de deputați, din care patru reprezentanți PNL și 68 ai PSD, printre care fostul lider PSD Marcel Ciolacu.
Sursa foto: Colaj Gândul
Recomandarea autorului:
- Expert imobiliar: „Numărul locuințelor noi va scădea până în 2024, în București și alte orașe. Creșterea ratelor bancare va duce și la majorarea chiriilor”
- Visul de a avea o „casă, dulce casă”, transformat în chirie pe termen lung. „Piața imobiliară este imprevizibilă; nu toți dezvoltatorii sunt «rechini»”
- Marcel Ciolacu despre o nouă lege după scandalul Nordis: „Este foarte probabil să fie aprobată săptămâna viitoare” / Ce schimbări vor avea loc
