Înregistrarea oficială a unui imobil reprezintă unul dintre pașii fundamentali pentru recunoașterea juridică a drepturilor reale în evidența funciară. Mulți proprietari se confruntă cu incertitudini privind etapele procesului, documentația necesară sau situațiile în care cererea poate fi respinsă. Pentru prevenirea întârzierilor, impedimentelor sau a pierderii timpului și resurselor financiare, este esențial ca fiecare deținător, fie că este proprietar de locuință, teren sau apartament, să cunoască procedura detaliată. Explicațiile următoare prezintă toate fazele procesului, de la prima înregistrare până la soluțiile în cazul respingerii cererii.
Ce reprezintă înregistrarea imobiliară și de ce este indispensabilă
Înregistrarea imobilelor în evidența proprietăților constă în înscrierea acestora în cartea funciară, operând constituirea, grevarea, restricționarea sau stingerea drepturilor reale. Această procedură atribuie proprietății un statut juridic clar și este obligatorie ori de câte ori proprietarul intenționează să vândă, să doneze sau să exercite orice alt drept asupra imobilului. Fără înregistrare, niciun notar nu poate aproba o tranzacție imobiliară.
Prima înregistrare: ce trebuie făcut de proprietarii fără cadastru
Există cazuri în care un imobil nu a fost niciodată înscris în sistemul funciar, caz în care proprietarul trebuie să parcurgă o procedură specifică. Proprietarul trebuie să colaboreze cu un expert cadastrist autorizat pentru elaborarea documentației tehnice cadastrale. Acest pas este crucial pentru înregistrarea efectivă a proprietății în registrele oficiale. 
După finalizarea documentației, proprietarul poate solicita înregistrarea la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din zona aferentă. Aceasta reprezintă înscrierea în cartea funciară și conferă proprietarului recunoașterea legală a drepturilor păstrate.
Înregistrarea ulterioară unei tranzacții imobiliäre
Procedura diferită se aplică atunci când înregistrarea este necesară în urma unei tranzacții, precum vânzarea, donația, schimbul sau partajul. Pentru ca notarul să poată elibera actul autentic, imobilul trebuie să fie deja înscris în registrul funciar și să aibă documentația cadastrală completă.
Dacă proprietarul nu are documentele necesare, trebuie să contacteze un expert autorizat pentru realizarea cadastrului și apoi să solicite înregistrarea. În prima etapă, se finalizează documentația, iar ulterior se încheie tranzacția.
După semnarea actului, notarul are obligația să solicite automat înregistrarea dreptului în registrele funciare. Cererea se transmite către OCPI în ziua încheierii actului sau cel târziu în următoarea zi.
Situațiile în care OCPI poate refuza cererea de înregistrare
Există diverse motive pentru care OCPI poate respinge cererea de înregistrare. Printre acestea se numără lipsa cunoașterii existenței unei documentații cadastrale anterioare și depunerea unei cereri pentru un număr cadastral din nou. De asemenea, respingerea poate avea loc dacă documentele atașate nu respectă cerințele legale, sunt incomplete sau nu dovedesc clar dreptul de proprietate.
Alt motiv valid se referă la suprapuneri cu proprietățile învecinate, conform bazei de date OCPI. În astfel de situații, înregistrarea este suspendată până la clarificarea situației cadastrale.
Metode de contestare a respingerii înregistrării
Proprietarii care primesc decizie de respingere pot depune o cerere de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicare. Aceasta se depune la oficiul de carte funciară unde a fost înregistrată cererea inițială. Pentru o soluționare completă, registratorul-șef poate solicita completarea dosarului cu documente adiționale.
Dacă decizia de respingere rămâne valabilă, proprietarii pot depune plângere în termen de 15 zile de la comunicare. Plângerea se transmite către judecătoria competentă, împreună cu dosarul complet și copia evidenței cadastrale. De asemenea, plângerea poate fi depusă direct de către proprietar sau notar, iar instanța va solicita dosarul de la OCPI și va înscrie plângerea în evidența funciară.
Este posibilă prelungirea termenului de avizare a cadastrului?
Da, perioada de procesare se poate extinde în două situații principale. În cazul în care OCPI emite o notă de completare după depunerea documentelor suplimentare, termenul se recalculează automat. În plus, întârzierea în soluționare, fără un motiv clar, duce implicit la prelungirea duratei totale a procesului.
