Mulți cetățeni români trăiesc în case sau apartamente asupra cărora nu dețin drept de proprietate integral, ci doar drept de utilizare. Astfel de situații apar frecvent în cazul închirierilor, uzufructului viager sau al donațiilor între părinți și copii. În acest context, apar întrebări precum: se poate reabilita locuința, se poate închiria sau chiar vinde dacă deții doar drept de folosință?
Din punct de vedere legislativ, diferența între dreptul de proprietate și simpla drept de utilizare asupra unui bun este fundamentală. Legea precizează clar cine poate decide asupra unui imobil și cine îl poate doar folosi în anumite limite.
Ce reprezintă dreptul de folosință asupra unui imobil
Dreptul de folosință conferă unui individ posibilitatea de a utiliza un bun și de a beneficia de avantajele acestuia, fără a fi titularul legat de proprietatea asupra lui. Cu alte cuvinte, o persoană poate ocupa legal un apartament sau poate folosi o teren chiar dacă actele de proprietate aparțin altei persoane.
Un exemplu simplu este contractul de închiriere. Chiriasul are dreptul să locuiască în apartament și să-l folosească conform acordului, însă nu devine proprietar. Nu poate lua decizii majore privind destinul juridic al imobilului.
Vezi și:
O situație frecvent întâlnită este uzufructul pe durată de viață. În exemplu, părinții pot dona apartamentul copiilor, dar își păstrează dreptul de a locui în continuare în imobil până la finalul vieții. În aceste cazuri, copilul devine proprietar, în timp ce părinții păstrează dreptul de utilizare.
Codul civil reglementează diverse forme de drept de folosință, printre care:
- uzufructul;
- uzul;
- abitația;
- superficia;
- alte modalități legale de utilizare a unui bun.
În practică, dreptul de folosință poate fi:
- temporar sau pe termen nelimitat;
- gratui sau plătit;
- limitat prin contract;
- transmisibil sau non-transmisibil.
Cu toate acestea, persoana cu doar drept de folosință nu are control complet asupra imobilului din punct de vedere juridic.
Se poate vinde un imobil dacă deții doar drept de folosință?
Răspunsul este clar: nu. Vânzarea unui bun aparține exclusiv proprietarului legal.
Persoana cu doar drept de utilizare nu poate:
- să transfere dreptul de proprietate;
- să doneze imobilul;
- să ipotecheze sau să gajeze;
- să lase imobilul moștenire ca proprietate;
- să aprobe demolarea sau modificări majore ale construcției.
Aceste acte aparțin atributului de dispoziție, care revine exclusiv proprietarului. Din punct de vedere legal, acesta este principalul element ce diferențiază dreptul de proprietate de cel de folosință.
Chiar dacă o persoană locuiește ani indelungați în aceeași locuință și suportă cheltuieli, acest fapt nu îi conferă automat drept de proprietate asupra imobilului.
Se pot realiza modificări sau reparații la locuință?
Persoana cu doar drept de folosință poate efectua modificări minore necesare utilizării obișnuite a locuinței, dar nu poate interveni asupra structurii sau destinației imobilului fără acordul proprietarului.
De exemplu, un chiriaș poate:
- schimba mobilierul;
- efectua reparații simple;
- amenaja spațiul în limite rezonabile.
Nu poate însă:
- distruge pereți;
- modifica structura apartamentului;
- realiza lucrări importante fără autorizare;
- schimba funcțiunea locuinței.
În cazul uzufructului, este obligatoriu să se păstreze bunul și să nu-i afecteze valoarea, iar titularul dreptului trebuie să utilizeze imobilul fără a prejudicial interesele deținătorului legal.
Se poate închiria unui alt persoană dacă dețin doar drept de folosință?
Posibilitatea de a subînchiria depinde de tipul dreptului de folosință și de prevederile contractuale.
În unele cazuri, subînchirierea este permisă doar cu acordul explicit al proprietarului. În altele, legea sau condițiile contractuale interzic transmiterea dreptului de utilizare către terți.
De exemplu:
- un chiriaș nu poate subînchiria legal apartamentul fără consimțământul proprietarului dacă contractul prevede această restricție;
- titularul unui drept de abitație are, în general, un drept strict personal de locuire;
- în cazul uzufructului, deținătorul poate avea posibilitatea închirierii, dacă legea sau documentele nu interzic acest lucru.
Diferența fundamentală între proprietate și folosință
Dreptul de proprietate conferă cele mai extinse prerogative asupra unui bun. Proprietarul poate:
- utiliza imobilul;
- închiria;
- vinde;
- donează;
- lasă moștenire;
- modifica în limite legale.
Spre deosebire, dreptul de folosință permite doar utilizarea bunului în condițiile stabilite legal sau contractual.
Această diferență generează adesea confuzii, mulți considerând că locuirea de ani de zile în aceeași locuință le conferă aceleași drepturi ca ale proprietarului. În realitate, din punct de vedere legal, situația este diferită.
Astfel, este esențial ca în cazul caselor, apartamentelor sau terenurilor, să fie clar definit cine deține dreptul de proprietate și cine are doar drept de utilizare asupra bunului.
